博客城市（珠海这个盘，用低首付玩了招借腹生子）

导读：最近，有位珠海的粉丝问我，在珠海金湾首付1万的一手住宅能不能买。　　毫不夸张，上面这个表情包就是当时我听到这个提问的表情。　　珠海的房子什么时候便宜到这个程度了，首

　　最近，有位珠海的粉丝问我，在珠海金湾首付1万的一手住宅能不能买。

　　毫不夸张，上面这个表情包就是当时我听到这个提问的表情。

　　珠海的房子什么时候便宜到这个程度了，首付1万就能上车？

　　凭着地产媒体人的直觉，我意识到事出反常必有妖，事情肯定没那么简单！

　　.01

　　真的有笋捡？

　　据这个粉丝所说，在做1万首付活动的是珠海金湾的一个项目，叫城市博客公馆。

　　别看它的名字叫公馆，它可是实打实的70年产权的住宅项目。

　　不仅如此，它还是省一级学校的学区房。

　　我了解了一下这个城市博客公馆，它在卖的户型是约27-58㎡的一到二房，面积最小的约27㎡的户型，总价在70万/套左右。

　　正常买房是给3成首付，按这套房子的总价来算，就是要给21万/套左右的首付。这和我们的1万首付还很大的差距。

　　不过粉丝告诉我，这个项目可以返租，返租5年直接可以在总房款上减10万。而且他还会再送一个9万的车位使用权，如果不要这个使用权，又可以在房款上抵扣9万。

　　算下来，就只需要付2万首付了。

　　而对于购房者来说，只需要先付1万元，剩下1万在2023年1月收楼前付清就可以了。

　　这样来看，1万元首付确实是把城市博客公馆给拿下了。

　　不过虽然这位粉丝是用1万买到了房，但实际上他的首付款总额依然是21万。

　　5年的租金以及车位使用权都是他潜在的收入或权益，而推迟支付的1万元也终究是要给的。

　　但这样的付款方式对于购房者来说是否合算呢？

　　我们来试算一下5年租金。贝壳上与城市博客公馆直线距离1.2公里的中珠上郡47㎡的一室租金去到3300元/套。

　　图片来源：贝壳

　　我们姑且算城市博客公馆是它的一半租金，则为1650元，5年就是9.9万，和抵扣返租抵扣金额大抵相当。

　　再来看看停车位。

　　同样，我们以周边的中珠上郡停车费计算。中珠上郡的停车费一月是200元。如果按这个标准来计算城市博客公馆，9万的使用权计算，就可以使用37.5年。

　　这样来看，开发商给的价格也是合情合理。

　　所以，如果单单按这个项目的首付优惠来看，确实是个笋。

　　不过，我们还要和周边的市场比比，看看它的价格有没有水分。

　　城市博客公馆在贝壳上的均价是2.5万/㎡，而同区域的新盘均价都比它低至少5000元/㎡。

　　这样算下来，27㎡的面积就可以多出13.5万元。

　　不过，我们也可以看到，片区内几乎没有像城市博客公馆这样的小面积户型，或许这也是它敢定高价的原因。

　　如果单看项目放出来的优惠，不少人就会觉得自己捡笋了。但拉到市场上一对比，就会发现，价格早已被做高！

　　微博上就有网友说自己去年看过该项目，当时的价格还是60万，现在就变成70万了。

　　房价上涨很正常。但价格上调十万，涨幅已经相当于是16.67%了。

　　其实这也不奇怪，毕竟从之前流出的目前它在卖的A栋备案价来看，最高单价已经突破3.6万/㎡了。

　　如果不靠这样的套路来吸引顾客，恐怕很难有人为它的高价买单。而它也借着购房者的手，不费成本地向返租的酒店和银行拿到了一笔钱。

　　.02

　　买房别盲目！

　　楼市下行期，KFS的促销手段就会特别多，经不住诱惑的购房者就会很容易地掉进KFS挖的坑里。

　　所以在买房的时候，千万不要盲目。

　　其实城市博客公馆还是一个不错的项目，教育是金湾第一小学（省一级）的学区房，户型面积虽不大，但实用率很高。

　　如果只是为了教育或是单身人士居住，选择它还是不错的。虽然单价高，但上车门槛低。

　　不过，缺点也很明显。

　　除了价格，还有周边环境很一般，周边大多是老旧小区，而且靠近珠海大道，有噪音污染。

　　而且4梯18-27户的密度也不是一般人能够接受的。

　　相当于住宅的价格买了一个公寓产品的配置，想想多少是有点亏。

　　那么，对于这样一个项目，你怎么看？你会买吗？