房地产属于什么产业（2022年房地产行业现状及未来发展趋势（绝对干货））

导读：本文将从地产行业现状和地产行业未来趋势两大方面展开，核心观点如下：　　观点一：行业规模筑顶，利润持续下行　　观点二：22年行业或将延续萧条态势　　观点三：本轮行业下行

　　本文将从地产行业现状和地产行业未来趋势两大方面展开，核心观点如下：

　　观点一：行业规模筑顶，利润持续下行

　　观点二：22年行业或将延续萧条态势

　　观点三：本轮行业下行本质是房企遭遇流动性危机

　　观点四：房价从普涨到分化

　　观点五：房企经营逻辑发生根本变革

NO.1 壹 2022年行业发展现状

　　从行业现状看：

　　1.行业规模筑顶，增速放缓，近五年复合增速仅2.6%，22年大概率负增长

　　行业规模方面，全国商品住宅销售面积及其增速，从2005年开始，除了个别特殊年份外，整体来说行业规模增速在逐步放缓，同比增速从40%多降到现在2-3%左右。

　　其中，16年是一个比较重要的分水岭，16年之前行业复合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因为15年全国开启降库存模式，尤其是棚改货币化安置极大的刺激了房地产市场规模上涨，正常来讲在15年之前规模增速基本在8-10%上下，因为15年的刺激，16年一下子增速达22%。

　　连续五年增速放缓，行业规模已经见顶了，后续大概率是要从高位掉下来。行业规模的下行，意味着蛋糕将越来越小了。

　　5.房价过快上涨是加剧我国贫富分化的重要原因

　　西南财大发布的《中国家庭收入不平等报告》中，收入基尼系数：2011年0.61，2015年0.62，2017年0.59；

　　北大发布《中国民生发展报告2014》中，资产基尼系数：1995年0.45，2002年0.55，2012年0.73；

　　美国基尼系数：2016年收入基尼系数0.45、资产基尼系数0.84；美国的储蓄率18.7%（中国储蓄率44.5%） ；

　　基尼系数:0.3以下表示比较平均;0.3-0.4表示相对合理;0.4-0.5表示收入差距较大;0.5以上表示收入差距悬殊。

NO.2 壹 房地产行业未来发展趋势

　　1.坚持“房住不炒”、维持房价平稳的调控基调不会变

　　“稳地价、稳房价、稳预期”，稳妥实施房地产长效机制（试点房产税）；价格将在箱体内运动；不存在房价快速、大幅上涨的政策基础。

　　2.地产去金融化，行业规模将从高位下滑，行业将持续出清，市场集中度将逐步加大

　　城镇化人口增量放缓，城镇化率5-10年后将达70-75%；人口红利消失，预计2025-2030年期间，我国绝对人口数量由正转负；

　　问题房企暴雷，行业并购重组增多，小房企将逐步退出地产业；央行、银保监会鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。

　　预测的前提是地产去金融化，行业回归居住属性，从国外发达国家的一些经验看，如果不考虑金融属性，行业规模和人口无明确相关性。我们这行业，从08以后就不断预测行业规模，每一个人预测对的，核心原因就是08年以后，我国地产金融属性依然很强，炒房的人很多，需求端的规模很难准确预测，跟人口没关系。

　　a.行业规模在中长期仍将维持在高位，但规模增速会有所放缓，甚至下滑。影响行业规模发展的两大因素，一个是城镇化，一个是人口红利。其中，城镇化的增速在放缓，从17年之后绝对城镇人口增量在逐步减少，人口绝对数将在2025年前后到来。

　　b.随着行业去金融化，很多中小房企、问题房企将不得不面临出清、退出行业的风险。

　　c.受制于负债规模增速限制，对中小房企弯道超车越来越难，反倒是利好大房企，行业集中度将越来越高。

　　3.房价从普涨到分化，一线及核心二线“硬顶+软底”，弱二线+三四线“硬顶+无底”

　　从我们监测的数据和实际感知看，房地产价格普涨期结束，未来各城市房价及同一城市不同板块的房价都将持续分化。

　　其中，一线城市和核心的二线城市房价将呈现出“硬顶+软底”状态，这些城市基本面好，有比较强的产业基础和人口流入，购房需要大，中长期房价会持续上涨，但是政府担心这些城市房价涨幅过快，通常限价政策严格，有个比较硬的顶部在控制，不会出现短期内大幅上涨的局面，当短期内行业出现调整的时候，这些城市的房价比较坚挺，大幅度下降的可能性比较低。

　　弱二线城市和三四线城市，通常产业不强，很多城市都出现了人口外流，支撑房价上涨的基础不牢固，通常在上涨的时候，涨幅乏力，但是下跌时候的确跌幅很大，谁也不知道价格调整幅度有多大。甚至有不少城市的房价呈现出脉冲式形态，急涨急跌，大涨大跌。

　　我们看看下面的图表，一线城市去年深圳的二手房价格下跌了1.5%，因为深圳搞二手房指导价，相当于变相提高首付比例且价格不公开，改变了客户预期，实际跌幅估计在10-15%；但是北京、上海、广州的二手房房价呈现上涨状态。

　　二线城市里基本面好、供求关系好的杭州、长沙、西安等城市的房价均出现不同程度上涨，但是像弱二线的太原、石家庄、哈尔滨等北方城市持续下跌，实际跌幅估计在15%以上。三四线城市整体跌的城市多，涨的城市好，而且涨幅也不大，但跌幅的确很大，最大涨幅3.7%，最大跌幅6.6%。

　　4.经营底层逻辑转变，从土地红利、金融红利向管理红利转变

　　全文总结：

　　一、行业现状

　　•地产行业规模筑顶、利润下行，今明两年仍是房企经营困难期；当前地产行业政策救市力度不足，市场尚未出现预期反转。

　　•房地产长期看产业（人口），中期看供应（土地），短期看政策（行业+金融）；本轮调控主要是金融端信用收紧，房企遭遇流动性危机；行业政策及金融端信用不放松，行业难有大幅反转。

　　•地产行业过度繁荣就打压，萧条再救市：经济转型要求减少对地产行业投资路径依赖与经济持续下行需要地产行业托底的矛盾；金融安全要求降低地产行业资源占用与缺少高收益资产信贷投放的矛盾；房价增长过快与居民收入增速慢的矛盾；

　　二、发展趋势

　　•行业去金融化、回归居住属性的背景下，城市基本面是决定房价的核心变量，城市分化的现实决定城市间房价分化是常态；

　　•黑铁时代依然可以有黄金公司，敢于在投资、产品、成本、工程等前中后段经营管理做出自我革新的企业将会越来越好。